Der Deutsche Mieterbund (DMB), der am Anfang noch schrieb „Das ist kein guter Start, den die schwarz-rote Koalition in der Wohnungs- und Mietenpolitik hinlegt. Die Mietpreisbremse wird nicht schärfer“, wird seine Meinung in diesen Tagen geändert haben und kann sich freuen.
Die Mietpreisbremse wird deutlich verschärft. Die Nachbesserung ist stärker, als Beobachter erwartet hatten.
Insbesondere wird der § 556g überarbeitet. Im Absatz 1a wird dort künftig stehen: „Soweit die Zulässigkeit der Miete auf § 556e Absatz 1 beruht, ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter vor dessen Abgabe der Vertragserklärung unaufgefordert Auskunft über die Höhe der Vormiete zu erteilen sowie darüber, dass etwaige Veränderungen der Miethöhe innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Vormietverhältnisses unberücksichtigt geblieben sind. Soweit der Vermieter die Auskunft nicht erteilt hat, kann er sich nicht auf eine nach § 556e Absatz 1 zulässige Miete berufen.“
Damit wird ein Hindernis aus der Welt geschafft, welches diverse Gerichte bereits dazu veranlasste, die Mietpreisbremse als unwirksam zu betrachten.
Bei der Neuvermietung von Bestandswohnungen, also in der Regel bei einem Mieterwechsel, darf der Vermieter mit der neuen Miete um maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Es sei denn,
der vorherige Mieter hat bereits eine höhere Miete bezahlt. Dann gilt für die höhere Miete ein Bestandsschutz
die Wohnung ist umfassend modernisiert worden
die Wohnung ist nach dem 01. Oktober 2014 errichtet worden.
Punkt 1 verpuffte in der Praxis regelmäßig. Die Mieter konnten nur schwer ermitteln, wie hoch die zuvor für die Wohnung bezahlte Miete war. Zur Auskunft war der Vermieter nicht verpflichtet.
Der neue § 556g, Absatz 1 a ändert die Auskunftspflicht des Vermieter grundlegend und verschärft seine Obliegenheitspflichten deutlich.
Ein Vermieter, der bei der Neuvermietung eine Miete vereinbaren möchte, die über der 10-Prozent-Grenze liegt und somit von einer der drei genannten Ausnahmen Gebrauch machen möchte, muss dies von vorneherein unaufgefordert begründen und entweder die Vormiete oder aber entsprechende Details zu einer erfolgten Modernisierung oder der baulichen Fertigstellung des Gebäudes vorlegen.
Mieter können somit also sofort prüfen, ob die Regeln der Preisgrenze eingehalten sind. Außerdem werden Mieter dem Vermieter künftig nur noch per einfacher Rüge eine Beanstandung der Miethöhe mitteilen müssen. Es muss nicht mehr genau beschrieben werden, was die störenden Sachverhalte sind.
Die Möglichkeit zur Mieterhöhung nach durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen soll in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten für zunächst fünf Jahre von elf auf acht Prozent abgesenkt werden. Der Betrag, um den ein Vermieter die Miete nach einer Modernisierung erhöhen darf, darf bundesweit drei Euro je Quadratmeter nicht überschreiten.
Die neuen Regelungen umfassen weitgehend die ursprünglichen Vorstellungen der SPD, die teilweise jenen der Grünen ähneln. Die Erwartung der Vermietervertreter, dass die Unionsparteien eine Abschwächung verlangen, hat sich nicht erfüllt.
Nachfolgend eine Grafik von immobilienscout24.de zur langfristigen Entwicklung der Kauf- und Mietpreise in Deutschland.
Zu beachten ist, dass es sich dabei um Angebotspreise handelt. Diese sind zur relativen Veränderung der Preise durchaus brauchbar. Hinzu kommt, dass dem IMX eine der größten Datensammlungen bundesweit zur Verfügung steht.
Während die Kaufpreise sich der Verdoppelung nähern, sind die Mietpreise im selben Zeitraum um ein gutes Drittel gestiegen.
Fazit
Die Rechtslage bessert sich für Mieter deutlich. Kurzfristig kann die Maßnahme für Mieter Entspannung bringen. Mittel- und langfristig könnte sie -auch zum Nachteil der Mieter- kontraproduktiv wirken.
Eingriffe in die Preisbildung führen regelmäßig zu Reaktionen auf der Investorenseite und befördern den Mietwohnungsbau nicht. Dieser wird derzeit fast ausschließlich von den niedrigen Zinsen getragen.
Da davon auszugehen ist, dass der Vermietungsmarkt zunehmend gesetzlich reglementiert wird und die Entwicklung der Kauf- und Mietpreise schon jetzt auf Kosten der Rendite erheblich auseinanderklafft, ist die Investition in Mietobjekte aus heutiger Sicht eher fragwürdig.
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Kommentare
Ich würde mich nicht wundern, wenn man zur Bekämpfung von Armut im Bundestag bald einen "Durchbruch verkünden" wird, indem man diese einfach verbietet. Es fehlt nicht mehr viel zu diesem Niveau.
Fehlt nur noch eine Preisfestsetzung der Preise für Grundnahrungsmittel wie in Venezuela.
Der Staat hat seinen kommunalen Wohnungsbaugesellschaften damit faktisch das Monopol auf den innerstädtischen Immobilienmarkt gesichert, denn Stadtviertel die z.B. auf Grund der staatlich geföderten Kulturbereicherung heruntergewirtschaftet wurden (wie konnte das nur passieren) und daher Bestandsmieten von max. 3 bis 5 € auf den qm ausweisen, wird und kann ein privater Investor, selbst bei 0 % Zinsen, nicht mehr erwerben und entwickeln.
Eine Eigentumswohnung in innerstädtischen Lagen zur Vermietung bringt mit dieser fatalen Entscheidung keine Rendite mehr und ist als Kapitalanlage so sinnlos wie ein Sparbuch, faktisch unverkäuflich. Einzig die Eigennutzung wird vielleicht sinnvoll sein, da durch diesen sozialistischen Eingriff des Merkelschen Politbüros in die Marktwirtschaft der Grundsatz von Angebot und Nachfrage abgeschafft wurde und die Preise sinken könnten. Das wird vielen Käufern der letzten Jahre die Schweißperlen auf die Stirn treiben wenn die Bodenrichtwerte beginnen zu sinken. Die Banken rechnen dann nochmals genau nach und verschicken Post.
Und nebenbei nochmals: Die Mietpreisbremse hat für die wirklichen Bedürftigen tatsächlich keinerlei Verbesserung gebracht und wird sie auch nicht bringen, denn der Besitzer einer Eigentumswohnung mit einem gebremsten Mietpreis von 5 oder 6 € kalt z.B. in Berlin, wird aus dem Bewerberpool von bis zu 200 oder gar 300 Interessenten auf eine einzige Wohnung immer noch den Sohn des Arztes, den Arzt selber, den top verdienenden Selbständigen/Angestellten oder den gut bezahlten Beamten nehmen. Und jetzt gerade erst recht, denn er wird in der Regel einen Kredit bedienen müssen und kann sich die Sozialromatik schlicht nicht leisten einen befristen Angestellten, den Hartz IV Bezieher, die alleinstehende Mutter mit Kind, den Geringverdiener usw. als Mieter anzunehmen.
Die Auflagen erdrosseln jegliches privates Engagement in den innerstädtischen Immobilienmarkt.
Und die Besitzer derartiger Immobilien können Ihren Traum von einem hohen Verkaufspreis begraben.
Das freut die Kommunalen Wohnungsbaugesellschaften mit Ihren innigsten Kontakten zu den Bauämtern und Baudezernenten im wahrsten Sinne des Wortes "diebisch".
Die stadtnahen ländlichen Gegenden und städtischen Peripherien, in denen dieser Unfug noch nicht wirksam ist, wird es (vorerst) freuen.
Wenn das so weitergeht, wird irgendwann das Merkel Politbüro ein Gesetz erlassen das dem privaten Vermieter auch noch vorschreibt WEN er als Mieter nehmen muß.
Ich hoffe inständig es möge eine Felswand auftauchen, die den nun schon leider über ein Jahrzehnt andauernden Blindflug von Frau Merkel und Ihren rotgrünen Kumpanen endlich abrupt beendet.
Nun noch ein paar Prozent Inflation und die Falle ist zu. Wir schaffen das schon.
Mittelfristig gibt es durch diese sozialistische Reglementierung weniger Wohnraum, aber wer in Berlin denkt schon an morgen ?