Am 27.03. des vergangenen Jahres habe ich an <link alternative-anlagen beitrag der-wohnungsbau-boomt-aerger-mit-baumaengeln-sind-wieder-an-der-tagesordnung>dieser Stelle darauf hingewiesen, dass der Bundestag Anfang März das neue Bauvertragsrecht verabschiedet hat, das nun zum 1. Januar 2018 in Kraft getreten ist. Mit dem Gesetzentwurf wird das Werkvertragsrecht insbesondere zugunsten der Verbraucher modernisiert. Gleichzeitig soll der stetigen Weiterentwicklung der Bautechnik Rechnung getragen werden.

Er regelt unter anderem, dass Bauunternehmer künftig verpflichtet sind, Verbrauchern vor Vertragsschluss eine Baubeschreibung zur Verfügung zu stellen, die bestimmten Mindestanforderungen genügt (§ 650 j BGB). Mit Verbrauchern geschlossene Bauverträge müssen zudem künftig verbindliche Angaben dazu enthalten, wann der Bau fertig gestellt sein wird. Außerdem sollen Verbraucher künftig das Recht erhalten, einen Bauvertrag innerhalb von 14 Tagen ab Vertragsschluss zu widerrufen.

Nun ist dieses Gesetz am 01. Januar 2018 in Kraft getreten  und stellt die größte Reform des Werkvertragsrechts seit dem über 120-jährigen Bestehen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) dar. In die neuen §§ 631 ff. BGB wurden dabei insbesondere verschiedene Regelungen explizit für den Bau- bzw. Verbraucherbauvertrag aufgenommen.

Der noch amtierende Bundesminister der Justiz Heiko Maas dazu wörtlich: „Bauen hat im gesamtwirtschaftlichen Zusammenhang eine immense Bedeutung, betrifft aber insbesondere das Leben vieler Bürgerinnen und Bürger in existentieller Weise. Mit unserem Gesetzentwurf stärken wir die Rechte der Bauherren. Das betrifft den Vertragsabschluss und seine Vorbereitung, aber auch den Verlauf der Vertragserfüllung. Denn ein Hausbau ist nicht immer im Detail planbar. Er erstreckt sich oft über längere Zeit, in der sich Wünsche und Bedürfnisse ändern können. Unser Gesetzentwurf ermöglicht es Bauherren und Unternehmern, hier zu einvernehmlichen Lösungen zu finden.“

Ziel der Reform des Bauvertragsrechts ist, den Verbraucherschutz zu stärken. Zu diesem Zweck wurden die Vorschriften zum Bauvertrag um den „Verbraucherbauvertrag“ ergänzt. Diese besonderen Regelungen gelten seit 1.1.2018 zusätzlich zu den allgemeinen Vorschriften über Werkverträge und Bauverträge.

Ein Verbraucherbauvertrag ist ein Vertrag zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher, durch den ein Unternehmer zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird.

Zwar war es in der Praxis bislang üblich diese Verträge schriftlich zu fixieren, dennoch  sind Verbraucherbauverträge nunmehr zumindest in Textform zu schließen, weshalb ein mündlicher Vertrag "per Handschlag" nicht mehr genügt.

Neben der Pflicht des Bauunternehmers dem Verbraucher schon rechtzeitig vor Vertragsschluss eine ausführliche Baubeschreibung zu überreichen,  deren Inhalt u.a. die Art und der Umfang der angebotenen Leistung, die Gebäudedaten, gegebenenfalls Angaben zum Energie- Brandschutz,- und Schallschutzstandard, gegebenenfalls die Beschreibung des Innenausbaus, sowie Angaben zum Zeitpunkt der Vollendung bzw. zur Dauer der vorgesehenen Werkleistung sein muss, steht dem Verbraucher ein Widerrufsrecht des Bauvertrages innerhalb einer Frist von 14 Tagen  ab Zugang der Widerrufsbelehrung (nach Vertragsschluss) zu (§ 650l BGB n. F.).

Vergisst der Bauunternehmer die Belehrung oder hält er sich bei der Belehrung nicht an die strikten Formulierungsvorgaben des Gesetzes, kann der Verbraucher bis zu einem Jahr und 14 Tagen nach Vertragsschluss diesen widerrufen, unabhängig davon, ob die Bauleistungen begonnen oder sogar fertiggestellt wurden.  

Für den Fall, dass der Bauunternehmer Abschlagszahlungen verlangt, dürfen diese nach den neuen Regelungen 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung nicht übersteigen. 

Die Sicherheitsleistung, die der Bauunternehmer verlangen darf beträgt maximal 20 Prozent der vereinbarten Vergütung oder die Höhe der nächsten Abschlagszahlung. Ferner darf der Bauunternehmer, sobald er Abschlagszahlungen verlangt oder diese vereinbart sind, eine Sicherheit für seinen Vergütungsanspruch von maximal 20 Prozent der vereinbarten Vergütung bzw. maximal in Höhe der nächsten Abschlagszahlung vereinbaren.

Mit Verbrauchern geschlossene Bauverträge müssen zudem künftig verbindliche Angaben dazu enthalten, wann der Bau fertig gestellt sein wird. Außerdem sollen Verbraucher künftig das Recht erhalten, einen Bauvertrag innerhalb von 14 Tagen ab Vertragsschluss zu widerrufen. Sie haben so die Möglichkeit, ihre – regelmäßig mit hohen finanziellen Belastungen einhergehende - Entscheidung zum Bau eines Hauses noch einmal zu überdenken.

Wenn sich während der Bauausführung Wünsche und Bedürfnisse des Bauherrn wandeln, kann Änderungsbedarf entstehen. Die geplanten Neuregelungen erleichtern es dem Bauherrn, den Vertragsinhalt im Einvernehmen mit dem Unternehmer an seine neuen Wünsche anzupassen. Außerdem sollen beide Vertragsparteien den Bauvertrag künftig aus wichtigem Grund kündigen können.

Die Rechtsposition des Verbrauchers dürfte durch die Reform tatsächlich verbessert worden sein. In der Praxis und vor den Gerichten muss es ich noch bewähren.